Londra è riuscita a costruire solo il 7% delle nuove case di cui aveva bisogno lo scorso anno, un nuovo segnale che l’impegno di Sir Keir Starmer di realizzare 1,5 milioni di case in tutta l’Inghilterra entro la fine del parlamento è in seri problemi.
Secondo un nuovo rapporto della società di consulenza immobiliare JLL, la capitale ha consegnato solo 6.325 case nei dodici mesi fino a marzo 2026, contro un fabbisogno annuo di 88.000, lasciando un vuoto enorme che, secondo i professionisti immobiliari, non può essere colmato senza un intervento politico urgente. JLL Analisi della sfida immobiliare di Londra fa sì che le imprese del settore privato siano diminuite di un notevole 84% rispetto al 2015.
Le ragioni sono familiari a chiunque abbia seguito il mercato residenziale della capitale negli ultimi tre anni: acquirenti in difficoltà, proprietari che se ne vanno, costi di servizio in aumento e un sistema di pianificazione che continua a limitare le consegne.
Acquirenti intrappolati dalle tariffe e dalla perdita dell’aiuto per l’acquisto
I tassi di interesse più alti per un periodo più lungo rimangono il principale ostacolo alla domanda. L’accessibilità dei mutui si è notevolmente ridotta e gli affittuari che cercano di racimolare un deposito stanno perdendo terreno a causa dell’aumento degli affitti.
La compressione è particolarmente acuta sui titoli di nuova costruzione. I dati di JLL mostrano che i potenziali acquirenti stanno ora pagando un premio del 26% per metro quadrato per una nuova costruzione a Londra rispetto a una proprietà equivalente di seconda mano, un divario che, in assenza di Help to Buy (che si è chiuso ai nuovi richiedenti nel 2023), gli acquirenti per la prima volta stanno semplicemente lottando per colmare.
Il quadro è coerente con il più ampio rallentamento nazionale di cui Business Matters ha riferito in precedenza la produzione edilizia nel 2024 diminuirà di un quinto sull’anno precedente.
I proprietari e gli acquirenti esteri si dirigono verso l’uscita
Il mercato degli investitori, storicamente il fondamento delle vendite fuori programma nelle zone uno e due, è di fatto crollato. Gli aumenti fiscali sui proprietari buy-to-let e i radicali cambiamenti introdotti questo mese ai sensi del Renters’ Rights Act hanno portato ad un’ondata di cessioni.
Solo il 4% dei proprietari ha dichiarato a JLL che stavano addirittura valutando l’idea di ampliare il proprio portafoglio. Come abbiamo esplorato nel nostro recente articolo su come il Renters’ Rights Act sta riscrivendo il business case del buy-to-letl’abolizione della Sezione 21, il passaggio alle locazioni periodiche a rotazione e gli oneri di conformità più severi hanno alterato radicalmente l’economia della locazione residenziale.
Anche gli investitori esteri, tradizionalmente grandi acquirenti di nuove costruzioni nel centro di Londra, si sono ritirati: i numeri nei principali codici postali centrali sono diminuiti del 53% rispetto al 2015.
L’effetto a catena sul flusso di cassa degli sviluppatori è grave. Dieci anni fa, più della metà di tutte le nuove case nella capitale venivano vendute fuori progetto, le prevendite cruciali che sbloccano i finanziamenti per lo sviluppo e sottoscrivono progetti futuri. Nel 2025 quella cifra era solo dell’11%. I costruttori edili sono ora seduti su oltre 22.000 case londinesi invendute, tra cui 3.600 unità completate che giacciono vuote e altre 18.737 ancora in costruzione.
La crisi dei costi colpisce il lato dell’offerta
I problemi dal lato della domanda sono aggravati da una contrazione altrettanto acuta dell’offerta. La Federazione dei costruttori di case ultimo rapporto “Viability Crunch”. hanno scoperto che il costo di costruzione di una casa singola è aumentato di 76.000 sterline dal 2020, pari a circa un quinto del prezzo medio delle case nel Regno Unito.
Circa il 40% di tale aumento, afferma l’HBF, deriva da nuove tasse e normative, tra cui l’imminente Building Safety Levy, Future Homes Standard e i requisiti di Biodiversity Net Gain. Il resto riflette l’inflazione materiale e lavorativa, in gran parte legata all’interruzione della catena di approvvigionamento post-pandemia e alla lunga ombra della tragedia di Grenfell sul rispetto della sicurezza.
Anche i vincoli sulla forza lavoro stanno rafforzando la loro presa, con il La carenza di competenze nel settore edile minaccia già l’obiettivo di 1,5 milioni di case Business Matters ha riferito a lungo.
La puntura del costo del servizio
Un fattore meno pubblicizzato ma sempre più punitivo è l’incessante aumento delle tariffe dei servizi, che i finanziatori ora inseriscono nei calcoli di accessibilità.
L’analisi di JLL ha rilevato che le spese di servizio medie per gli edifici dotati di servizi di base, ascensori, pulizia, illuminazione comune, sono aumentate del 43% dal 2020. Per gli insediamenti che vantano servizi di portineria, piscine e palestre, le tariffe sono aumentate dell’89%. Per chi acquista per la prima volta e tenta di acquistare un appartamento da 400.000 sterline a Battersea o Wembley, un costo di servizio di 5.000 sterline all’anno può fare la differenza tra un sì e un no da parte dell’ufficio mutui.
Marcus Dixon, responsabile della ricerca sull’abitare e il residenziale nel Regno Unito presso JLL, è stato implacabile nel suo verdetto, sostenendo che l’attuale policy mix sta attivamente ostacolando i risultati. Come punto di partenza ha chiesto l’abolizione dell’imposta di bollo sulle residenze primarie.
“Senza un cambiamento nella politica sui costi di acquisto, abbiamo semplicemente reso le nuove case inaccessibili per gli acquirenti, una situazione che dovrà cambiare se vogliamo seriamente aumentare la fornitura di alloggi”, ha affermato.
JLL sottolinea che le tasse sulla proprietà del Regno Unito rappresentano il 3,7% del PIL, la quota più alta di qualsiasi economia avanzata, un livello di resistenza fiscale che, al margine, fa la differenza tra un sistema fattibile e uno in fase di stallo.
Le implicazioni vanno ben oltre gli obiettivi di Whitehall. L’edilizia residenziale è un motore fondamentale dell’attività delle PMI, dai subappaltatori locali ai fornitori di prodotti per l’edilizia e agli sviluppatori su piccola scala. Una capitale che fornisce solo il 7% del suo fabbisogno abitativo è una capitale che affama migliaia di piccole imprese di entrate, mentre allo stesso tempo penalizza i lavoratori su cui tali imprese fanno affidamento fuori città.
Se il partito laburista vuole mantenere credibile la promessa di 1,5 milioni di case, i ministri dovranno affrontare insieme il problema del costo di acquisto e quello del costo di costruzione. I dati di Londra suggeriscono che il tempo sta già scadendo.
Jamie Young
Jamie è Senior Reporter presso Business Matters e vanta oltre un decennio di esperienza nel reporting aziendale delle PMI del Regno Unito. Jamie ha conseguito una laurea in Economia aziendale e partecipa regolarmente a conferenze e workshop di settore. Quando non racconta gli ultimi sviluppi aziendali, Jamie si dedica con passione a fare da mentore a giornalisti e imprenditori emergenti per ispirare la prossima generazione di leader aziendali.
